PRO Воронеж

Воронеж является областным административным центром Воронежской области. Город расположен на берегах Воронежского водохранилища реки Воронеж, в 8,5 километрах от её впадения в реку Дон, от Москвы — 534 км. Население города Воронеж 1,0 млн. человек (c 17 декабря 2012 г). Воронеж образует агломерацию численностью более 1,3 млн человек.

В настоящее время этот город является одним из крупных логистических центров России. Через Воронеж проходят важные автомобильные и железнодорожные магистрали, по которым идет пассажирское и транспортное сообщение с Украиной, Северным Кавказом и Центральной частью России.

Воронеж имеет развитую промышленность. Однако наибольшее развитие здесь получило крупное производство. К примеру, производство оборудования для нефтегазового комплекса, разнообразные конструкции для мостов, экскаваторов и прочее.

Экономическое состояние региона

В городе действуют филиалы крупнейших российских и зарубежных коммерческих банков: «Авангард », «Альфа-Банк», «БАРС Банк», «МБРР», «ВТБ», «Газпромбанк», «Мой Банк», «ПромТрансБанк», «ПромСвязьБанк», «МДМ Банк», «Региональный банк развития», «Росбанк», «Росгосстрах Банк», «АБ Россия», «Россельхозбанк», «Сбербанк России», «Ситибанк», «Социнвестбанк», «Райффайзенбанк», «СтарБанк», «Углеметбанк», «Стройкредит», «ТрансКредитБанк», «УБРиР» «Юниаструм Банк», «ТатФонд Банк», «Открытие» и др.

ВРП, 2010 год: 328 771 млн руб. (10 829 млн долл. США)

Темп роста ВРП, в сопоставимых ценах, в % к пред. году: 1,2%

Розничный товарооборот, ноябрь 2012 г.: 29 299 млн руб. (933 млн долл. США)

Годовой оборот розничной торговли, 2011 г.: 247 151 млн руб. (8 392 млн долл. США)

Рост оборота розничной торговли к предыдущему месяцу, ноябрь 2012 г.: 0,9%

Рост оборота розничной торговли к аналогичному периоду предыдущего года, ноябрь 2012 г.: 16,9%

Изменение оборота розничной торговли от января-ноября 2012 г. к январю-ноябрю 2011 г.: 18,5%

Месячный реальный доход на душу населения, октябрь 2012 г.: 19 208 руб. (618 долл. США)

Рост реального дохода на душу населения к предыдущему месяцу, октябрь 2012: 3,2%

Рост реального дохода на душу населения к соответствующему месяцу предыдущего года, октябрь 2012: 12,5%

Годовой доход на душу населения, 2011 г.: 175 737 руб. (5 158 долл. США)

Годовой рост доходов на душу населения, 2011 г.: 1%

Рост номинального дохода на душу населения к предыдущему месяцу, ноябрь 2012: 3,9%

Рост номинального дохода на душу населения к соответствующему месяцу предыдущего года, ноябрь 2012: 19,5%

Месячные расходы на душу населения, ноябрь 2012 г.: 15 817 руб. (509 долл. США)

Рост расходов на душу населения к предыдущему месяцу, ноябрь 2012: 2,2%

Рост расходов на душу населения к соответствующему месяцу предыдущего года, ноябрь 2012: 23,9%

Годовые расходы на душу населения, 2011 г.: 133 937 руб. (3 675 долл. США)

Месячная номинальная заработная плата на душу населения, ноябрь 2012 г.: 20 046 руб. (645 долл. США)

Рост номинальной заработной платы на душу населения к предыдущему месяцу, ноябрь 2012: 4,5%

Рост номинальной заработной платы на душу населения к соответствующему месяцу предыдущего года, ноябрь 2012: 14,3%

Рост номинальной заработной платы на душу населения с января-октября 2012 г. к январю-октябрю 2011 г.: 16,6%

Рост номинальной заработной платы на душу населения к предыдущему году, 2011 г.: 15,5%

Занятое население, 2011 год: 1 058 тыс. чел.

Уровень безработицы, сентябрь-ноябрь 2012 год: 5,6%

Уровень безработицы, 2011 год: 6,6%

Население, Воронежская область, 2012: 2 332 000 чел.

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по виду экономической деятельности «Добыча полезных ископаемых», ноябрь 2012 год 554 млн руб. (17,6 млн долл. США)

Рост объема отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по виду экономической деятельности «Добыча полезных ископаемых», населения к соответствующему месяцу предыдущего года, ноябрь 2012 год: 93,4%

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по виду экономической деятельности «Добыча полезных ископаемых», 2011 г.: 2 879 млн руб. (98 млн долл. США)

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по виду экономической деятельности «Обрабатывающие производства», ноябрь 2012 г.: 24 219 млн руб. (771.1 млн. долл. США)

Рост объема отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по виду экономической деятельности  «Обрабатывающие производства» населения к соответствующему месяцу предыдущего года, ноябрь 2012 год: 7,3%

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по виду экономической деятельности  «Обрабатывающие производства», 2011 год: 201 217 млн руб. (6 856 млн долл. США)

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по виду экономической деятельности  «Производство и распределение электроэнергии, газа и воды», ноябрь 2012 год: 4 661 млн руб. (148,4 млн долл. США)

Рост объема отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по виду экономической деятельности «производство и распределение электроэнергии, газа и воды» населения к соответствующему месяцу предыдущего года, ноябрь 2012 год: 12,5%

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по виду экономической деятельности «Производство и распределение электроэнергии, газа и воды», 2011 г.: 41 180 млн руб. (1 403 млн долл. США)

Промышленное производство, 2011 год: 245 276 млн руб. (8 357 млн долл. США)

Инфляция к предыдущему месяцу, ноябрь 2012 г.: 0,4%

Рост инфляции к соответствующему периоду предыдущего года, ноябрь 2012 г.: 6,8%

Инфляция, 2011 г.: 4,1%

Изменение индекса цен производителей к предыдущему месяцу, ноябрь 2012: -0,6%

Изменение индекса цен производителей к предыдущему году, 2011: 0%

Строительство, ноябрь 2012 год: 3 366 млн руб. (107 млн долл. США)

Рост строительства в январе-ноябре 2012 года к соответствующему периоду предыдущего года: 8,2%

Жилищное строительство, ноябрь 2012:  157,3 тыс. кв. м

Рост жилищного строительства в январе-ноябре 2012 года к соответствующему периоду предыдущего года: 13,9%

Состояние коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости постепенно растет вместе с ростом экономики региона. Однако постепенный посткризисный подъем регионального бизнеса дает свои плоды, и в недавно открывшихся новых офисных центрах средняя заполняемость находится уже на уровне 70-80%. Это не так плохо, учитывая, что процент качественных вакантных площадей в новых БЦ продолжает неуклонно сокращаться, а средние арендные ставки во многих случаях уже достигли или приближаются к уровню середины 2008 года.

Офисная недвижимость

— общая характеристика, баланс спроса и предложения

Львиная доля офисной недвижимости Воронежа по-прежнему представлена помещениями в зданиях бывших НИИ, административных корпусах промышленных предприятий, соответствующих классу C и ниже.

Отдельной категорией, формирующей достаточное предложение на рынке офисной недвижимости Воронежа, являются  так  называемые  «автономные офисы»  - офисные помещения, встроенные в жилой фонд и традиционно располагающиеся на первых этажах. Точная количественная оценка объема предложения автономных офисов затруднительна.

В течение I квартала 2012 года рынок качественной офисной недвижимости Воронежа пополнился только одним объектом – четвертым в городе бизнес-центром ГК «БиК», расположившимся по адресу: ул. Кольцовская, 9 общей площадью 12,5 тыс. кв. м (GLA – 6,5 тыс. кв. м).

В результате, на конец I квартала 2012г. предложение качественных офисных площадей города формировало 32 профессиональных офисных объекта общей площадью более 272 тыс. кв. м (GBA), из них – 180 тыс. кв. м – арендопригодная офисная площадь (GLA). Это всего чуть более трети совокупного предложения офисных площадей Воронежа, которое оценивается в более чем в 500 тыс. кв. м.

Высокая концентрация качественных объектов офисной недвижимости в Коминтерновском (39%), Ленинском (35%) и Центральном (21%) районах объясняется исторически  сложившимися  здесь основными  зонами деловой активности Воронежа, среди которых можно выделить:
- исторический центр города (пр-т Революции, ул. Никитинская, ул. Пушкинская, ул. Фр. Энгельса, ул. Комиссаржевской, ул. Карла Маркса, ул. Студенческая);
- площадь Ленина и прилегающие к ней ул. Кирова, ул. Платонова и ул. Плехановская, где сосредоточены здания администраций города и области, государственных учреждений и ведомств, учреждений образования, науки и культуры;
- прочие зоны деловой активности (районы пересечения ул. Кольцовская и ул. Плехановская, ул. Кирова и ул. Куцыгина и др.).

При этом более половины качественных офисных площадей в профессиональных бизнес-центрах расположены на основных транспортных магистралях города, таких как  Московский  пр-т,  ул. 9 Января, проспект Труда, пр-т Революции, ул. 20 лет Октября, Ленинский пр-т и др.

По показателю  обеспеченности  офисными  площадями (184 кв. м на 1 000 жителей) Воронеж вошел в пятерку крупнейших региональных центров страны после Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и Казани.

В I квартале 2012 года спрос на аренду офисных площадей Воронежа формировался, главным образом, за счет переезда арендаторов из офисов более низкого класса в профессиональные бизнес-центры.

Местные представители крупного и среднего бизнеса, а также back-офисы и call-центры федеральных компаний вновь стали рассматривать для аренды офисные помещения в состоянии shell&core, практически не пользующиеся спросом в период кризиса. Притом, что предложение офисных помещений в «готовом к въезду» состоянии на рынке более чем достаточно. Последние традиционно привлекают небольшие компании, не желающие вкладываться в отделку.

Предпочтения арендаторов по сравнению с 2011 годом не изменились. По-прежнему наиболее востребованы небольшие офисные блоки в бизнес-центрах до 100 кв. м.

В отраслевой структуре спроса на качественные офисные площади Воронежа наибольшую активность проявляют компании финансового и потребительского секторов, а также сферы услуг.

Основную долю спроса в сегменте «автономных» офисов продолжают формировать «офисы продаж»: банки, страховые и инвестиционные компании, турагентства, агентства недвижимости и пр. Расположение на первой линии домов, наличие прилегающей территории и парковки, а также состояние помещения и объем вложений в ремонт по-прежнему влияют на принятие решения об аренде/покупке в сегменте «автономных» офисов.

Близость к административному центру города, отличная транспортная доступность, достаточность парковочных мест и соответствие помещений современным стандартам остаются ключевыми параметрами выбора офисных помещений в профессиональных бизнес-центрах.

С другой стороны, проблема транспортной доступности центра города ставит актуальной задачу формирования новых деловых районов вдоль основных магистралей и вблизи спальных районов.

— ставки аренды

На конец I квартала 2012 года средневзвешенная арендная ставка на офисные помещения составила 596 руб./кв. м в мес. (без учета НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей).

Класс офисного помещения

Диапазон арендных ставок, руб./кв. м в мес.

Диапазон эксплуатационных расходов (без НДС), руб./кв. м в мес.

Бизнес-центры класс A

800 – 1 300

70 - 110

Бизнес-центры класс B+

700 – 1 100

50 - 90

Бизнес-центры класс B-

400 – 850

Административные здания класса C

250 – 500

40 - 65

Автономные офисы на 1-х этажах

700 – 1 200

x

— цена продажи, динамика

Средневзвешенная цена продажи офисных помещений на конец I квартала 2012 года составила 49 890 руб./кв. м (без учета НДС). В результате, средневзвешенная ставка капитализации для офисных помещений Воронежа составила на конец I квартала 2012 года 14,34%.

Класс офисного помещения

Диапазон цен продажи (без НДС),
руб./кв. м

Бизнес-центры класс A

60 000 – 110 000

Бизнес-центры класс B+

45 000 – 80 000

Бизнес-центры класс B-

40 000 – 65 000

Административные здания класса C

30 000 – 55 000

Автономные офисы на 1-х этажах

40 000 – 70 000

 

— крупные сделки по аренде офисных площадей

Сделки предварительной аренды площадей на офисном рынке Воронежа практически отсутствуют, даже несмотря на сокращение объемов нового строительства. Это подтверждает тезис о еще пока превалировании предложения над реальным спросом. В настоящее время офис свободно можно снять в любом бизнес-центре города.  

Спрос на офисную недвижимость как объект инвестирования, резко снизившись в период кризиса, пока еще не вышел на докризисный уровень. На руках инвесторов остается большое количество площадей, в том числе в «замороженных» офисных проектах. Нуждаясь в ликвидности, инвесторы испытывают значительные трудности с их реализацией.

— крупные сделки по продаже офисных площадей

Не отмечено

 сданные объекты

Название объекта

Класс

Район

Адрес

Площадь, кв. м

Год ввода

Общая

(GBA)

Офис-ная

(GLA)

ДЦ «Икар»

В-

Ленинский

ул. Свободы, д. 73

10 084

8 150

2002

БЦ «Дельта»

В-

Коминтерновский

ул. Дружинников, д.10

1 500

1 500

2003

Офисное здание

B+

Ленинский

пл. Ленина, д. 6 А

8 600

6 500

2003

БЦ «Мегион»

B+

Коминтерновский

пр-т Труда, д. 65 А

20 000

~16 000

2005

БЦ «Парус»

В-

Ленинский

ул. Платонова, д. 4

6 500

5 400

2005

Офисное ОАО

«Воронежпроект»

В-

Центральный

ул. Пушкинская, д.1

4 000

3 500

Реконстру-кция, 2005

БЦ «Капитал»

В-

Ленинский

ул. Свободы, д.69

4 200

3 600

2006

Административное

здание

В-

Коминтерновский

Машиностроителей,  д. 3

8 000

5 700

2006

Торгово-деловой центр

В-

Железнодорожный

ул. Димитрова,  д. 53

12 000

4 800

2006

БЦ «БиК»

B+

Ленинский

ул. Никитинская,  д. 42

3 500

3 150

2007

БЦ «Арсенал»

В-

Центральный

ул. Арсенальная, д.3

6 500

~5 000

реконстру-

кция, 2007

БЦ «Кристалл-Сити»

B+

Ленинский

ул. Куцыгина, д.17

4 640

1 800

2008

БЦ «БиК-2»

B+

Ленинский

ул. Свободы, д.14

4 500

4 050

2008

БЦ «БиК-3»

B+

Центральный

ул. Фр. Энгельса, д.25Б

4 000

2 900

2008

БК «Этажи»

В-

Коминтерновский

ул. 9 Января, д.68

10 000

~8 200

реконстру-

кция, 2008

Бизнес-парк

«Московский»

B+

Коминтерновский

Московский пр-т, д.4

11 700

9 400

реконстру-

кция, 2008

МФК «Бизнес-Холл»

В-

Центральный

пр-т Революции, д.1В

10 488

2 289

2008

Офисный центр

«Априори»

В-

Коминтерновский

ул. Текстильщиков, 8Б

3 400

3 400

2008

БЦ «Стандарт»

В-

Коминтерновский

ул. Дружинников, д.5Б

7 500

~5 000

2009

БЦ «Центр Галереи

Чижова»

B+

Ленинский

ул. Кольцовская, д.35А

14 000

9 520

2009

БЦ «Плаза»

В-

Коминтерновский

Московский пр-т, д.7Е

~6 000

~3 500

реконстру-

кция 2009

Офисное здание

B+

Центральный

пр-т Революции, д.33

7 160

3 654

2009

Торгово-офисный

комплекс

В-

Левобережный

пер. Ольховый, д.11

6 743

4 406

2009

БЦ «Октябрьский»

B+

Ленинский

ул. 20 лет Октября, д.90А

14 000

12 000

2010

БЦ "Столица"

A

Коминтерновский

Московский пр-т, д.19Б

18 400

16 000

2010

БЦ «Гермес»

В-

Ленинский

ул. Революции 1905 года, д.82Н

22 500

12 875

2010

БЦ «Квартал»

В-

Коминтерновский

ул. Хользунова, д.4

2 200

~1 500

2010

ДЦ «Кирова, 11», 1-я

очередь

В+

Ленинский

ул. Кирова, д.11

2 400

1 700

2010

МФК «Вита»

A

Центральный

ул. Ленина, д.104Б

18 000

12 000

2011

БЦ «Айсберг»

B+

Ленинский

пер. Бакунинский, д.1З

4 000

3 000

2011

ДЦ «Аксиома», 1-я

очередь

A

Центральный

ул. Пушкинская, д.4А

3 371

2 655

2011

БЦ «БиК-4»

B+

Центральный

ул. Кольцовская, д.9

12 500

~6 500

I кв. 2012

— замороженные объекты

Судьба первого из заявленных к строительству бизнес-центров класса A – БЦ «Премьер» (около Центрального стадиона профсоюзов) проектной площадью порядка 22 тыс. кв. м до сих пор не решена. Несмотря на высокую степень завершенности строительства (около 90%), точные  сроки  его сдачи официально не объявлены. Между тем еще в ноябре 2011 года Арбитражный суд Воронежской области принял к рассмотрению иск о банкротстве  ООО  «Финансовая  компания  «Гарант Инвест», сославшись на проблемы с финансированием проекта. До конца не ясна ситуация и с другим «замороженным» еще до кризиса объектом класса А – бизнес-центром на ул.  Кирова,  6А,  застройщиком которого  является  ОАО «ДСК».

 новые проекты

Название объекта

 

Класс

 

Район

 

Адрес

Площадь, кв. м

 

Девелопер

Ожидае-мый срок ввода

Общая

(GBA)

Офисная

(GLA)

МФК «Атмосфера»

В+

Ленинский

ул. Фр. Энгельса,

д. 64 А

34 370

14 800

ООО «Стандарт»

2012

Бизнес-центр

В+

Центральный

ул. К. Маркса,

д. 72 А

5 059

4 288

н/д

2012

ДЦ «Кирова, 11»,

2-я очередь

В+

Ленинский

ул. Кирова, д.11

12 500

~7 000

ГК Мегион

2012

БЦ «Бриз»

A

Ленинский

ул. Фр. Энгельса,

д. 58 А

~1 500

~1 200

ООО

«Медвежонок»

2012

Офисное здание

B+

Центральный

ул. Ленина, д.43

4 000

~3 000

структуры,

близкие к предпринимателю Юрию Корчинову

2012

— прогноз, ожидаемые тренды

Ввод в течение следующих 2-х лет всех заявленных офисных объектов увеличит профицит предложения. Риски реализации новых проектов достаточно высоки, сроки окупаемости выросли. При этом наименее удачные офисные объекты будут испытывать серьезные проблемы с заполняемостью. Текущие показатели роста экономики региона не так высоки, чтобы должным образом стимулировать дальнейший рост потребности бизнеса в качественных офисных площадях.

​В ближайшей перспективе новый виток в развитии офисного рынка Воронежа может произойти в направлении  формирования новых деловых районов вне административного центра города вдоль основных магистралей и вблизи спальных районов, являющихся перспективным для застройки качественными офисными объектами и способными немного разрешить проблему «пробок» в центре города. Однако девелоперы упорно не торопятся покидать центр.

Торговая недвижимость

— общая характеристика, баланс спроса и предложения

В 2012 году (на конец декабря) в Воронеже был введен один качественный объект торговой недвижимости – вторая очередь ТЦ «Петровский Пассаж», торговая площадь которого составила 5 500 кв.м. За всю историю развития рынка, наиболее плодотворным оказался 2010 год, когда были введены четыре  крупных объекта – ТРЦ «Град», ТРЦ «Максимир» и ТРЦ «Арена», а также первая очередь ТЦ «Галерея Чижова».

На текущий момент, общая арендопригодная площадь качественных объектов Воронежа составляет около 370 тыс.кв.м., что соответствует высокому показателю обеспеченности жителей площадями 374 кв.м/1 000 жителей (один из наиболее высоких показателей в России).  

На текущий момент в Воронеже существует один заявленный проект – третья очередь ТРЦ «Галерея Чижова», общей площадью порядка 90 000 кв.м.

По представленности международных брендов Воронеж занимает 11 место среди российских городов с численностью населения более 500 тыс. жителей. Город ухудшил свою позицию по сравнению с 2011 годом (10 место).

В наиболее популярных торговых центрах заполняемость приблизилась к 100%, ведутся листы ожидания из потенциальных арендаторов. Низколиквидные неконцептуальные торговые центры Воронежа по-прежнему испытывают трудности с заполняемостью. Доля вакантных площадей в них может составлять более 30% арендопригодной площади. Учитывая растущие требования арендаторов, такие объекты в ближайшем будущем должны быть подвергнуты реконцепции и/или редевелопменту. Принимая во внимание резкое снижение темпов строительства новых объектов в Воронеже и растущий спрос на качественные площади со стороны зарубежных и российских торговых операторов, до конца 2012 года ожидается дальнейшее снижение уровня вакантных площадей в профессиональных торговых центрах до 7-10% в среднем по рынку.

— ставки аренды

По итогам I полугодия 2012 года средние арендные ставки на качественные торговые помещения в торговых центрах Воронежа продемонстрировали незначительный рост в пределах 5%. Величина арендной ставки по-прежнему зависит от формата и специализации арендатора, местоположения и удобства расположения торгового помещения в торговой галерее по отношению к основным покупательским потокам, арендуемой площади и технического состояния.

Диапазоны арендных ставок на конец I полугодия 2012 года составили:
- для якорных арендаторов – от 200 до 500 руб./кв.м/мес.;
- для операторов торговой галереи – от 700 до 4 500 руб./кв. м/мес.;
- для развлекательной зоны и фудкорта – от 150 до 450 руб./кв.м/мес.

В наиболее популярных торговых центрах с листом ожидания максимальные ставки аренды могут достигать 5 000 руб./кв.м в месяц и выше. Рынок четко дифференцировал торговые объекты города на успешные, востребованные среди арендаторов, и менее успешные, в которых арендные ставки могут быть на 30-50% ниже среднерыночных. На рынке чаще используется система оплаты фиксированными арендными платежами. Смешанная схема, основанная на минимальной фиксированной арендной ставке и проценте с оборота, применяется только для ряда продуктовых ритейлеров.

— цена продажи, стрит-ритейл

Цены продажи торговых площадей сильно различаются в зависимости от престижности местоположения объекта и условий продажи (40–140 тыс. руб./кв.м). Основная доля предложений продажи приходится на встроено-пристроенные торговые помещения, которые продолжают оказывать существенное влияние на величину среднерыночной цены. Небольшие помещения (до 100 кв.м) в торговых центрах продаются достаточно редко.

На конец I полугодия 2012 года средневзвешенная цена продажи – 65 357 руб./кв.м.

В результате, средневзвешенная ставка капитализации для помещений в торговых центрах Воронежа составила на конец I полугодия 2012 года 13,72%.

На конец I полугодия 2012 года средневзвешенная арендная ставка на помещения в основных торговых коридорах города составила 1 238 руб./кв.м в месяц, средневзвешенная цена продажи – 134 702 руб./кв.м.

В то же время количество сделок купли-продажи в сегменте street-retail остается достаточно низким. Поскольку большинство помещений, предлагаемых на продажу, экспонируются со сроками окупаемости 9-10 лет, а потенциальные инвесторы не готовы покупать помещения с окупаемостью более 7-8 лет. В результате собственники, как правило, редко продают такие помещения и продолжают сдавать их в аренду. Средний срок экспозиции качественных помещений формата street-retail Воронежа может достигать 3-4 месяцев.

Несмотря на появление в Воронеже большого количества профессиональных торговых центров, сегмент street-retail по-прежнему можно считать перспективным. Многие операторы розничной торговли, особенно товаров класса люкс, сотовой связи, банки и страховые компании по-прежнему предпочитают размещать свои магазины и офисы на основных торговых коридорах города, а не в составе торговых центров. Ведь возможность более точного прогнозирования человеко-потока и товарооборота, относительная «вечность», а также высокая ликвидность остаются основными преимуществами помещений street-retail.

— сделки по аренде торговых площадей

Не отмечено.

— сделки по продаже торговых площадей

«Лента» приобрела 6 400 кв м в ТРЦ «Московский проспект» у компании «Вестер», оценочная стоимость 600-700 млн руб.

— сданные объекты

Название

 

Общая площадь (GBA), кв.м

Торговая площадь (GLA), кв.м

Девелопер

Град

2010

209 200

144 300

Воронежская Девелоперская Компания

Аксиома

2005

12 000

8 500

Финансовая Компания Аксиома

Петровский Пассаж 1 очередь

2006

5 400

3 500

Росинстрой

Петровский Пассаж 1 очередь

2012

8 900

5 500

Росинстрой

Московский проспект

2007

61 000

39 650

Воронежская Девелоперская Компания

Солнечный рай

2006

18 500

13 000

ГК Два капитана

Армада

2006

14 000

9 100

Строительная Компания ОТО ООО

Галерея Чижова 1 очередь

2009

62 000

27 300

CHG Invest Management

Галерея Чижова 2 очередь

2010

41 000

19 600

CHG Invest Management

Арена

2010

65 000

45 000

Строительная Компания ОТО ООО

Максимир

2010

112 000

53 800

Воронежская Девелоперская Компания

 

— замороженные объекты, причины

МЕГА Воронеж.

 новые проекты
 

Название объекта

 

Район

 

Адрес

Площадь, кв. м

 

Девелопер

Ожидаемый срок ввода

Общая

(GBA)

Торговая

(GLA)

МФК «Атмосфера» 

Ленинский

ул. Фр. Энгельса,

д.64А

 

34 370

14 800

ГК «Новые

строительные

технологии»

2012

СТЦ «Гильдия»

Железнодоро-жный

ул. Остужева, д.66А

6 200 

4 000

ООО «Актон-плюс»

2012

ТЦ «Армада», 2-я очередь

Советский

ул. Героев Сибиряков,

д.65А

~7 000

~5 000

ООО «Талай»

2013

Торгово-офисное

здание

Ленинский

ул. 20 лет Октября  (бывшее здание

заводоуправле-ния

концерна «Энергия»)

4000

~1 600

ООО «Легро»    

(НГК «Калина Ойл»)

 

2013

Торговый центр 

Левобережный

ул. Новосибирская

 

~10000

 

~8 000

ООО «ДСК-

девелопмент»

2013

МФК с гостиницей

Marriott 

 

Центральный

пр-т Революции, 38

64 000 

~16000

ОАО «ЦУМ-Воронеж»

III кв. 2013

ТДК «Галерея

Чижова», 3

очередь

Ленинский

ул. Кольцовская, д.35

111 000

89 000

Ассоциация «Галерея Чижова»

2014

— прогноз, ожидаемые тренды

Дальнейшее развитие наиболее обеспеченных профессиональными торговыми объектами районов города (в первую очередь Ленинский, Железнодорожный и Коминтерновский районы) будет происходить, главным образом, в направлении реконцепции и редевелопмента устаревших и неэффективных объектов. Перспективным для застройки районными торговыми центрами является Левобережный район. ОАО «ДСК», создав дочернюю компанию ООО «ДСК-девелопмент», заявил о намерениях строительства районных торговых центров площадью 10–15 тыс. кв.м в крупных жилых массивах города. Основной спрос на качественные торговые площади в городе по-прежнему формируется со стороны ритейлеров продуктов питания, товаров для дома, одежды и обуви, бытовой техники и электроники, мобильной связи.

​Следует ожидать усиления ротации арендаторов и дифференциации арендных ставок между удачными и слабыми торговыми объектами, разрыв между которыми в последнее время все более усугубляется, в основном, за счет корректировки арендных ставок последних. Если в условиях ненасыщенного рынка широко была распространена практика косметического ремонта и реконструкции торговых центров, что позволяло достаточно быстро обеспечить их заполняемость и повысить доходность, то в текущих условиях конкурентного рынка без проведения соответствующей реконцепции данная практика уже не будет столь успешной, поскольку современный торговый центр – это место, создающее удобство и благоприятную атмосферу для покупок и отдыха.

Складская недвижимость

— общая характеристика, баланс спроса и предложения

У Воронежа выгодное транспортно-географическое положение. Через территорию Воронежской области проходят транзитные железнодорожные магистрали, связывающие Москву и центральные области России с Северным Кавказом и Украиной, области Поволжья – с западными районами страны и странами нового зарубежья. Развита автомобильная и железнодорожная сеть, работает международный аэропорт «Воронеж».

Рынок складской недвижимости Воронежской области динамично развивается. Арендуются и используются склады за городом и в городе Воронеже. Вкладываются значительные средства в новые складские помещения. В индустриальных парках города планируется построить логистические комплексы. Рынок складской недвижимости активно осваивают компании из соседних регионов, зарубежный бизнес.

В городской черте 80-90% складских помещений не могут удовлетворить требования современного бизнеса. Это в основном склады класса «С» и «D». Они предназначены только для складирования товара, имеют неудобные подъездные пути, чему способствуют и городские пробки. Так же не добавляют удобства таким складам их месторасположение. Склады класса «С» и «D» обосновались в основном на территориях закрытых производств советских времен. Старые и пустующие промзоны города активно переоборудовались в склады. Холодные, с низкими потолками, с плохими возможностями разгрузки и погрузки, неудобной парковкой для большегрузных автомобилей – все это, к сожалению, характеристики многих городских складов.

Многие риэлторы по коммерческой недвижимости определяют рынок складской недвижимости как достаточно емкий на данный момент. Нехватка современных складских помещений класса «А» и «В» обратила взоры бизнеса за город, где все условия для застройки складскими комплексами такого класса.

Земельные участки индустриальных парков активно используются под застройку, склады класса «А» и «В» здесь занимают приоритетное направление, что говорит о современном развитии логистики в Воронежском регионе.

Сегодня с уверенностью можно сказать, что отношения арендодателя и арендатора складской недвижимости, а также продавца и покупателя земельных участков под склады данного класса переходят на качественно новый уровень развития. Инвестиции в земельные участки под складскую недвижимость будут возрастать. Многие инвесторы и покупатели уже не рассматривают складскую недвижимость, как «дополнительный заработок» при сдаче в аренду, а все больше делают ее одним из направлений развития своего бизнеса.

Воронежская область занимает одно из первых мест в рейтинге наиболее привлекательных с точки зрения логистики регионов. Развитию рынка логистических услуг в Воронежской области способствует не только выгодное географическое месторасположение региона – на пересечении направлений транспортных коридоров «Север-Юг» и «Запад-Восток». В значительной мере этому благоприятствуют наличие крупных транспортных узлов (железнодорожные и автомагистрали, речной порт, международный аэропорт), хорошо развитая транспортная инфраструктура региона, потенциальная возможность доступа к большому объёму контейнерных грузопотоков. Однако не менее важным фактором развития региональной логистики, безусловно, является степень освоения сегмента производственно-складской недвижимости. В Воронеже и Воронежской области эта часть рынка пока что находится на этапе становления.

Современных складских комплексов в регионе пока нет. Также мало технически оснащенных складов. Это связано с тем, что в регионе недостаточно развит сегмент логистики. Складские комплексы не оправдывают вложений, они низкодоходны, поэтому ни девелоперы, ни строительные компании не торопятся приступить к застройке. В регионе не наблюдается инвесторов, которым были бы выгодны вложения в собственность подобного типа, поэтому данная сфера не развивается.

Пока склады в регионе обслуживают только местных производителей. Некоторые предприятия с целью складирования выкупают различные цеха, которые имеют подъездные пути, а «коллективных» складов нет. Большей частью производственно-складские помещения располагаются на окраинах городов, в центре их почти нет. Текущий объем предложений продажи качественных складских площадей уступает спросу на них.

— ставки аренды

Средневзвешенная предлагаемая арендная ставка для объектов производственно-складской недвижимости в центре и на окраине города Воронеж составляет 214 руб./кв.м. в мес. (с учетом НДС).

—  цена продажи

Стоимость предложений по продаже коммерческо-складских помещений и производственных баз в Воронежской области, за исключением города Воронежа, в среднем находится в диапазоне от 3 000 до 15 000 руб. за 1 кв. м с учетом НДС в зависимости от местоположения, набора коммунальных услуг, технического оснащения и физического состояния объектов. Площади, предлагаемые на продажу, варьируются в диапазоне от 100 до 15 000 кв. м.

Средневзвешенная цена предложения к продаже объектов производственно-складской недвижимости в центре и на окраине города Воронеж в среднем составляет 14 384 руб./кв.м (с учетом НДС).

Местоположение

Тип склада

Диапазон цены предложения к продаже, руб./кв.м. (с учетом НДС)

Центр города

Отапливаемые

13 960-30 000

Окраина города

Отапливаемые

10 340-10 540

— крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды

Не отмечено.

— крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи

Не отмечено.

— сданные объекты

Объект

Площадь

Дата открытия

Direct Logistic

60 000

2007

Aerobus

25 000

2009


— замороженные объекты, причины
 
Не отмечено.

— новые проекты

Несмотря на наличие вакантных площадей (около 10–15%), в городе заявлено несколько складских проектов: компания «Логистика Сервис» планирует строительство собственного складского комплекса площадью около 30 тыс. кв.м, компания «Самсон-Опт» ведет переговоры о строительстве логистического комплекса общей площадью более 60 тыс. кв.м на территории индустриального парка «Перспектива».

—  прогноз, ожидаемые тренды
 
Очевидно, что в ближайшее время уровень ввода новых объектов в сегменте коммерческой недвижимости будет существенно снижен. Он и сейчас не очень высок, но пока у компаний еще есть ресурсы и источники финансирования. Нестабильная ситуация на рынке недвижимости заставила многих девелоперов частично «заморозить» свои региональные проекты.
 
Эксперты не ожидают повышения деловой активности игроков рынка производственно-складской недвижимости. Сокращение компаниями занимаемых площадей привело к активному росту вторичного рынка производственно-коммерческой недвижимости.
 
По мнению аналитиков, на земельном рынке Воронежской области существенного снижения стоимости не предвидится. Это связано с тем, что наиболее привлекательны земли Воронежской области с точки зрения развития агропромышленного комплекса, т.к. производство продуктов питания всегда достаточно ликвидно. Кроме того, агропромышленный комплекс пользуется поддержкой государства.
 
В ближайшие годы специалисты прогнозируют активизацию сделок с землей. Это связано с окончанием срока регистрации права собственности на земельные участки. На сегодняшний день большая часть земель сельскохозяйственного назначения находится в аренде.
 
Важной является роль государства в земельных отношениях. Усовершенствование земельного законодательства и контроль за осуществлением сделок купли-продажи будут способствовать эффективному использованию земельных ресурсов Воронежской области.
 
Гостиничная недвижимость

— общая характеристика, предложение

Рынок гостиничной недвижимости Воронежа в настоящее время представлен 37 объектами (гостиницами, мини-отелями) с совокупным номерным фондом около 1 600 номеров.  Таким образом,  коэффициент обеспеченности  гостиничными номерами на 1 000 жителей  составляет 1,6 номера. Рынок гостиничной недвижимости Воронежа представлен преимущественно гостиницами 2-3*. Доля отелей 3-4* составляет порядка 78% общего объема номерного фонда. В Воронеже представлено 2 гостиницы категории 5*  общим номерным фондом 97 номеров (Арт-отель, 56 номеров и Петровский пассаж, 41 номер).              

Структура  номерного фонда г. Воронеж

Источник: GVA Sawyer

Из представленных в городе гостиниц 23 отеля можно отнести к сегменту мини-отелей (с номерным фондом менее 50 номеров), на их долю приходится 27% от совокупного номерного фонда города.  Ниже представлена структура текущего предложения по категориям. В Воронеже присутствует российские профессиональные операторы- AMAKS Grand Hotels и АЗИМУТ Менеджмент. Несмотря на то, что международные гостиничные операторы на момент исследования не представлены в городе, активные переговоры  ведутся с такими операторами как Hilton и  Marriott Internatonal.

— баланс спроса и предложения

В Воронежской области с 2010 года действует несколько целевых программ, направленных на увеличение туристического потока, в том числе «Концепция развития внутреннего и въездного туризма Воронежской области до 2016 года», а также ведомственная целевая программа «Развитие туризма и рекреации в Воронежской области на 2012-2013 годы». Согласно данным программам предусматривает увеличение туристического потока, а также развитие  рекреационного туризма, на долю которого приходится не более 30% всего турпотока.

По данным администрации, объем туристского потока на территории Воронежской области в 2010 составил 234 тысячи туристов, согласно принятым в области программам планируется увеличение данного показателя к 2013 году до 263,8 тысячи туристов.

Показатель загрузки в гостиницах Воронежа носит неоднородный характер и имеет периоды пика и спада как в годовом, так и в недельном цикле. Годовая сезонность обусловлена зависимостью от графика выставок, а спад загрузки в выходные дни связан с окончанием к концу недели деловых приездов.

— стоимость проживания, динамика

Стоимость гостиничного номера зависит от категории гостиницы и типа номера (стандартный, номер-люкс, номер-апартаменты и т.п.). Средняя стоимость размещения в двухместном стандартном номере (стоимость включает НДС) в гостиницах категории 4* находится в пределах от 4 300 руб. до 5 500 руб.,  в гостиницах категории 3* - от 2 700 руб. до 4 700 руб. Для отелей уровня 1-2* этот показатель находится в диапазоне от 650 руб. до 2 500 руб. Гостиниц категории 5* от 5 800 до 7 400 руб. В стоимость номера в большинстве случаев включен только завтрак. Пользование другими видами услуг оплачивается отдельно.

— сделки по продаже-приобретению отелей

Не отмечено.

— сданные объекты

«АРТ Отель» (56 номеров), «Петровский Пассаж» (41 номер), BENEFIT PLAZA Congress Hotel (175 номеров), гостиничном комплексе «Яр» (45 номеров).

— замороженные объекты, причины;

Не отмечено.

— новые проекты

Наименование объекта 

Категория

Адрес

Номерной

фонд

Девелопер

Ожидаемый

срок ввода

Hampton by Hilton Voronezh

3* 

ул. Донбасская, 12 б

 

148

ГК «Основа»

IV кв. 2013 г.

Park Inn by Radisson 

4*

ул. Станкевича 

164

ГК «Мегион»

I кв. 2014 г.

Гостиница 

4*

ул. Куколкина, 18  р-н ТРЦ «Галерея Чижова»

205

 

Ассоциация «Галерея

Чижова»

  -

ART GRAND Hotel 

4*

ул. Орджоникидзе, 36

210

ООО «Стройсервис»

IV кв. 2013 г.

Marriot

5*

пр-т Революции, за зданием ЦУМа

200

ОАО «ЦУМ-Воронеж»

2014 г.


В настоящее время заявлено порядка 500 качественных гостиничных номеров, в том числе 200 номеров в составе мультиформатного центра Korston Hotel & Mall Voronezh, проект которого до сих пор еще «на бумаге». При условии, что все заявленные объекты будут открыты в срок, к концу 2014 года качественный номерной фонд гостиниц Воронежа вырастет более чем в 2 раза – до 2,7 тыс. номеров. В результате, обеспеченность населения города качественным номерным фондом достигнет показателя 2,8 на тысячу жителей.

— прогноз, ожидаемые тренды

На текущий момент городу требуется увеличение качественного гостиничного фонда высокой ценовой категории. В результате дефицита предложения стоимость гостиничных услуг продолжает поступательный рост. Ситуацию может изменить строительство новых качественных гостиничных объектов и реконструкция уже существующих. До конца 2012 года низкие темпы ввода нового предложения не позволят ожидать насыщения рынка гостиничной недвижимости Воронежа. За счет активизации воронежских девелоперов дефицит гостиничных номеров высокой ценовой категории (4 и 5 звезд) может ликвидироваться в результате ввода в ближайшие годы ряда значимых гостиничных объектов – как самостоятельных, так и в составе многофункциональных комплексов. 

При написании материала были использованы данные ведущих консалтинговых компаний: Colliers International, GVA Sawyer, Cushman & Wakefield, Knight Frank, Jones Lang LaSalle, ООО "ИнвестОценка"