PRO Воронеж

Воронеж является областным административным центром Воронежской области. Город расположен на берегах Воронежского водохранилища реки Воронеж, в 8,5 километрах от её впадения в реку Дон, от Москвы — 534 км. Население города Воронеж составляет 1,0 млн. человек. Воронеж образует агломерацию численностью более 1,3 млн человек.

В настоящее время этот город является одним из крупных логистических центров России. Через Воронеж проходят важные автомобильные и железнодорожные магистрали, по которым идет пассажирское и транспортное сообщение с Украиной, Северным Кавказом и Центральной частью России.

Воронеж имеет развитую промышленность. Однако наибольшее развитие здесь получило крупное производство. К примеру, производство оборудования для нефтегазового комплекса, разнообразные конструкции для мостов, экскаваторов и прочее.

Экономическое состояние региона

В городе действуют филиалы крупнейших российских и зарубежных коммерческих банков: «Авангард », «Альфа-Банк», «БАРС Банк», «МБРР», «ВТБ», «Газпромбанк», «Мой Банк», «ПромТрансБанк», «ПромСвязьБанк», «МДМ Банк», «Региональный банк развития», «Росбанк», «Росгосстрах Банк», «АБ Россия», «Россельхозбанк», «Сбербанк России», «Ситибанк», «Социнвестбанк», «Райффайзенбанк», «СтарБанк», «Углеметбанк», «Стройкредит», «ТрансКредитБанк», «УБРиР» «Юниаструм Банк», «ТатФонд Банк», «Открытие» и др.

Розничный товарооборот, ноябрь 2013 г.: 340 миллиардов рублей. В 2013 г. на каждую тысячу жителей области приходилось примерно 575 квадратных метров торговых площадей.

Уровень безработицы на август-октябрь 2013 года — 6%, что выше уровня безработицы в 2012 году.

За девять месяцев 2013 года среднемесячная номинальная зарплата в Воронежской области составила 21 658 руб.

Состояние коммерческой недвижимости

Рынок коммерческой недвижимости постепенно растет вместе с экономикой региона. Однако постепенный посткризисный подъем регионального бизнеса дает свои плоды, и в недавно открывшихся новых офисных центрах средняя заполняемость находится уже на уровне 70-80%. Это не так плохо, учитывая, что процент качественных вакантных площадей в новых БЦ продолжает неуклонно сокращаться, а средние арендные ставки во многих случаях уже достигли или приближаются к уровню середины 2008 года.

Офисная недвижимость

— общая характеристика, баланс спроса и предложения

Львиная доля офисной недвижимости Воронежа по-прежнему представлена помещениями в зданиях бывших НИИ, административных корпусах промышленных предприятий, соответствующих классу C и ниже.

Отдельной категорией, формирующей достаточное предложение на рынке офисной недвижимости Воронежа, являются так называемые «автономные офисы» - офисные помещения, встроенные в жилой фонд и традиционно располагающиеся на первых этажах. Точная количественная оценка объема предложения автономных офисов затруднительна.

Высокая концентрация качественных объектов офисной недвижимости в Коминтерновском (39%), Ленинском (35%) и Центральном (21%) районах объясняется исторически сложившимися здесь основными зонами деловой активности Воронежа, среди которых можно выделить:
- исторический центр города (пр-т Революции, ул. Никитинская, ул. Пушкинская, ул. Фр. Энгельса, ул. Комиссаржевской, ул. Карла Маркса, ул. Студенческая);
- площадь Ленина и прилегающие к ней ул. Кирова, ул. Платонова и ул. Плехановская, где сосредоточены здания администраций города и области, государственных учреждений и ведомств, учреждений образования, науки и культуры;
- прочие зоны деловой активности (районы пересечения ул. Кольцовская и ул. Плехановская, ул. Кирова и ул. Куцыгина и др.).

При этом более половины качественных офисных площадей в профессиональных бизнес-центрах расположены на основных транспортных магистралях города, таких как Московский пр-т, ул. 9 Января, проспект Труда, пр-т Революции, ул. 20 лет Октября, Ленинский пр-т и др.

По показателю обеспеченности офисными площадями (184 кв. м на 1 000 жителей) Воронеж вошел в пятерку крупнейших региональных центров страны после Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и Казани.

Местные представители крупного и среднего бизнеса, а также back-офисы и call-центры федеральных компаний вновь стали рассматривать для аренды офисные помещения в состоянии shell&core, практически не пользующиеся спросом в период кризиса. Притом, что предложение офисных помещений в «готовом к въезду» состоянии на рынке более чем достаточно. Последние традиционно привлекают небольшие компании, не желающие вкладываться в отделку.

Предпочтения арендаторов по сравнению с 2012 годом не изменились. По-прежнему наиболее востребованы небольшие офисные блоки в бизнес-центрах до 100 кв. м.

В отраслевой структуре спроса на качественные офисные площади Воронежа наибольшую активность проявляют компании финансового и потребительского секторов, а также сферы услуг.

Основную долю спроса в сегменте «автономных» офисов продолжают формировать «офисы продаж»: банки, страховые и инвестиционные компании, турагентства, агентства недвижимости и пр. Расположение на первой линии домов, наличие прилегающей территории и парковки, а также состояние помещения и объем вложений в ремонт по-прежнему влияют на принятие решения об аренде/покупке в сегменте «автономных» офисов.

Близость к административному центру города, отличная транспортная доступность, достаточность парковочных мест и соответствие помещений современным стандартам остаются ключевыми параметрами выбора офисных помещений в профессиональных бизнес-центрах.

С другой стороны, проблема транспортной доступности центра города ставит актуальной задачу формирования новых деловых районов вдоль основных магистралей и вблизи спальных районов.

— ставки аренды
 

Класс офисного помещения

Диапазон арендных ставок, руб./кв. м в мес.

Бизнес-центры класс A

800 – 1 400

Бизнес-центры класс B+

700 – 1 100

Бизнес-центры класс B-

400 – 850

Административные здания класса C

250 – 500

Автономные офисы на 1-х этажах

700 – 1 200

— цена продажи, динамика
 

Класс офисного помещения

Диапазон цен продажи (без НДС),
руб./кв. м

Бизнес-центры класс A

60 000 – 110 000

Бизнес-центры класс B+

45 000 – 80 000

Бизнес-центры класс B-

40 000 – 65 000

Административные здания класса C

30 000 – 55 000

Автономные офисы на 1-х этажах

40 000 – 70 000

 

 

— крупные сделки по аренде офисных площадей

Сделки предварительной аренды площадей на офисном рынке Воронежа практически отсутствуют, даже несмотря на сокращение объемов нового строительства. Это подтверждает тезис о еще пока превалировании предложения над реальным спросом. В настоящее время офис свободно можно снять в любом бизнес-центре города.

— крупные сделки по продаже офисных площадей

Не отмечено.

— сданные объекты

Название объекта

Класс

Район

Адрес

Площадь, кв. м

Год ввода

Общая (GBA)

Офисная (GLA)

ДЦ «Икар»

В-

Ленинский

ул. Свободы, 73

10 084

8 150

2002

БЦ «Дельта»

В-

Коминтерновский

ул. Дружинников, 10

1 500

1 500

2003

Офисное здание

B+

Ленинский

пл. Ленина, 6а

8 600

6 500

2003

БЦ «Мегион»

B+

Коминтерновский

пр-т Труда, 65а

20 000

16 000

2005

БЦ «Парус»

В-

Ленинский

ул. Платонова, 4

6 500

5 400

2005

Офисное ОАО «Воронежпроект»

В-

Центральный

ул. Пушкинская, 1

4 000

3 500

2005

БЦ «Капитал»

В-

Ленинский

ул. Свободы, 69

4 200

3 600

2006

Административное здание

В-

Коминтерновский

Машиностроителей, 3

8 000

5 700

2006

Торгово-деловой центр

В-

Железнодорожный

ул. Димитрова, 53

12 000

4 800

2006

БЦ «БиК»

B+

Ленинский

ул. Никитинская, 42

3 500

3 150

2007

БЦ «Арсенал»

В-

Центральный

ул. Арсенальная, 3

6 500

5 000

2007

БЦ «Кристалл-Сити»

B+

Ленинский

ул. Куцыгина, 17

4 640

1 800

2008

БЦ «БиК-2»

B+

Ленинский

ул. Свободы, 14

4 500

4 050

2008

БЦ «БиК-3»

B+

Центральный

ул. Фр. Энгельса, 25б

4 000

2 900

2008

БК «Этажи»

В-

Коминтерновский

ул. 9 Января, 68

10 000

8 200

2008

Бизнес-парк «Московский»

B+

Коминтерновский

Московский пр-т, 4

11 700

9 400

2008

МФК «Бизнес-Холл»

В-

Центральный

пр-т Революции, 1в

10 488

2 289

2008

Офисный центр «Априори»

В-

Коминтерновский

ул. Текстильщиков, 8б

3 400

3 400

2008

БЦ «Стандарт»

В-

Коминтерновский

ул. Дружинников, 5б

7 500

5 000

2009

БЦ «Центр Галереи Чижова»

B+

Ленинский

ул. Кольцовская, 35а

14 000

9 520

2009

БЦ «Плаза»

В-

Коминтерновский

Московский пр-т, 7е

6 000

3 500

2009

Офисное здание

B+

Центральный

пр-т Революции, 33

7 160

3 654

2009

Торгово-офисный комплекс

В-

Левобережный

пер. Ольховый, 11

6 743

4 406

2009

БЦ «Октябрьский»

B+

Ленинский

ул. 20 лет Октября, 90а

14 000

12 000

2010

БЦ «Столица»

A

Коминтерновский

Московский пр-т, 19б

18 400

16 000

2010

БЦ «Гермес»

В-

Ленинский

ул. Революции 1905 года, 82н

22 500

12 875

2010

БЦ «Квартал»

В-

Коминтерновский

ул. Хользунова, 4

2 200

1 500

2010

ДЦ «Кирова, 11», 1-я очередь

В+

Ленинский

ул. Кирова, 11

2 400

1 700

2010

МФК «Вита»

A

Центральный

ул. Ленина, 104б

18 000

12 000

2011

БЦ «Айсберг»

B+

Ленинский

пер. Бакунинский, 1З

4 000

3 000

2011

ДЦ «Аксиома», 1-я очередь

A

Центральный

ул. Пушкинская, 4а

3 371

2 655

2011

БЦ «БиК-4»

B+

Центральный

ул. Кольцовская, 9

12 500

6 500

1 кв. 2012

МФК «Атмосфера»

В+

Ленинский

ул. Фр. Энгельса, 64 а

34 370

14 800

2012

Бизнес-центр

В+

Центральный

ул. К. Маркса, 72а

5 059

4 288

2012

ДЦ «Кирова, 11», 2 очередь

В+

Ленинский

ул. Кирова, 11

12 500

7 000

2012

БЦ «Бриз»

A

Ленинский

ул. Фр. Энгельса, 58а

1 500

1 200

2012

Офисное здание

B+

Центральный

ул. Ленина, 43

4 000

3 000

2012

 

— замороженные объекты

Судьба первого из заявленных к строительству бизнес-центров класса A – БЦ «Премьер» проектной площадью порядка 22 тыс. кв. м до сих пор не решена. Несмотря на высокую степень завершенности строительства (около 90%), точные сроки его сдачи официально не объявлены. Между тем еще в ноябре 2011 года Арбитражный суд Воронежской области принял к рассмотрению иск о банкротстве ООО «Финансовая компания «Гарант Инвест», сославшись на проблемы с финансированием проекта. До конца не ясна ситуация и с другим «замороженным» еще до кризиса объектом класса А – бизнес-центром на ул. Кирова, 6А, застройщиком которого является ОАО «ДСК».

— новые проекты

Название объекта

Класс

Район

Адрес

Площадь, кв. м

Ожидаемый срок ввода

Общая (GBA)

Офисная(GLA)

ДЦ «Аксиома»,   2 очередь

А

Центральный

 

5 000

 

2014

«Фрегат»

B

 

Ул. Степана Разина, 5

8 000

 

2014

«Премьер»

A

 

 

 

19 000

2014

Кирова, 6

А

 

Кирова, 6

 

15 000

2014

— прогноз, ожидаемые тренды

Ввод заявленных офисных объектов увеличит профицит предложения. Риски реализации новых проектов достаточно высоки, сроки окупаемости выросли. При этом наименее удачные офисные объекты будут испытывать серьезные проблемы с заполняемостью. Текущие показатели роста экономики региона не так высоки, чтобы должным образом стимулировать дальнейший рост потребности бизнеса в качественных офисных площадях.

​В ближайшей перспективе новый виток в развитии офисного рынка Воронежа может произойти в направлении формирования новых деловых районов вне административного центра города вдоль основных магистралей и вблизи спальных районов, являющихся перспективным для застройки качественными офисными объектами и способными немного разрешить проблему «пробок» в центре города. Однако девелоперы упорно не торопятся покидать центр.

Торговая недвижимость

— общая характеристика, баланс спроса и предложения

Несмотря на то что по численности населения Воронеж был близок к городам-«миллионникам», количество торговых объектов в городе до 2010 г. можно было охарактеризовать как крайне ограниченное – обеспеченность качественными торговыми площадями не превышала 35 кв. м на 1000 жителей, что соответствовало показателю обеспеченности в таких городах, как Ангарск (240 тыс. жителей), Южно-Сахалинск (197 тыс. жителей) или Саранск (298 тыс. жителей).

Сегодня в Воронеже функционирует 10 торговых объектов, которые можно причислить к разряду профессиональных (общая площадь 650 тыс. кв. м, торговая – 380 тыс. кв. м).

В сравнении с другими российскими мегаполисами Воронеж, которому не так давно был присвоен статус города-«миллионника», оказался на четвертом месте по уровню обеспеченности качественными торговыми площадями (381 кв. м на 1000 человек), обогнав в том числе и такие города, как Самара, Санкт-Петербург и Екатеринбург.

Рынок торговой недвижимости Воронежа не претерпел в 2013 году существенных изменений. В эксплуатацию были введены вторая очередь ТРЦ «Армада» и два сравнительно небольших торговых комплекса совокупной площадью 24, 2 тыс. кв. м. Таким образом, объем существующего предложения на конец года составил 377 тыс. кв.м,  объем строящихся торговых площадей – 89 тыс. кв.м.  Доля вакантных площадей в торговых объектах на текущий момент не превышает 2%. Объекты торговой недвижимости преимущественно сконцентрированы в правобережной части города.

Крупнейшим торговым центром Воронежа и единственным, располагающимся за чертой города, является ТРЦ «Сити-парк “Град”» (девелопер «Воронежская девелоперская компания»). Также можно отметить, что Воронеж стал единственным региональным городом, где был открыт торговый центр федеральной сети «Твой Дом».

В настоящее время на различных этапах реализации находится 5 проектов (3-я очередь ТРЦ «Центр Галереи Чижова», 2-я очередь ТЦ «Армада», МФК «Атмосфера» и т.д.), общая площадь которых составляет около 250 тыс. кв. м.

Рынок стрит-ритейла развивается, однако по итогам 2013 года он еще далек от становления. Основными арендаторами торговых улиц являются офисы банков и магазины одежды и обуви. В меньшей степени представлены сегменты общественного питания и продуктового ритейла. Рынок арендаторов представлен преимущественно локальными и отчасти федеральными брендами.

В течение года такие операторы, как «Детский мир», «M.A.C.», кибермаркет «Юлмарт», открыли свои первые магазины. Один из крупнейших представителей рынка food ритейла «Лента» в конце года открыл свой второй супермаркет в городе.

— ставки аренды

Средние ставки аренды для операторов торговых галерей за 100-200 кв. м составляют  700-1000 долл./кв.м; для помещений формата стрит-ритейл – 650-1300 долл./кв.м.

 

— цена продажи, стрит-ритейл

Цены продажи торговых площадей сильно различаются в зависимости от престижности местоположения объекта и условий продажи (40–140 тыс. руб./кв.м). Основная доля предложений продажи приходится на встроено-пристроенные торговые помещения, которые продолжают оказывать существенное влияние на величину среднерыночной цены. Небольшие помещения (до 100 кв.м) в торговых центрах продаются достаточно редко.

В 2013 году средневзвешенная цена продажи – 65 357 руб./кв.м. В результате средневзвешенная ставка капитализации для помещений в торговых центрах Воронежа составила 13,72%.

Средневзвешенная арендная ставка на помещения в основных торговых коридорах города составила 1 238 руб./кв.м в месяц, средневзвешенная цена продажи – 134 702 руб./кв.м.

В то же время количество сделок купли-продажи в сегменте street-retail остается достаточно низким. Поскольку большинство помещений, предлагаемых на продажу, экспонируются со сроками окупаемости 9-10 лет, а потенциальные инвесторы не готовы покупать помещения с окупаемостью более 7-8 лет. В результате собственники, как правило, редко продают такие помещения и продолжают сдавать их в аренду. Средний срок экспозиции качественных помещений формата street-retail Воронежа может достигать 3-4 месяцев.

Несмотря на появление в Воронеже большого количества профессиональных торговых центров, сегмент street-retail по-прежнему можно считать перспективным. Многие операторы розничной торговли, особенно товаров класса люкс, сотовой связи, банки и страховые компании по-прежнему предпочитают размещать свои магазины и офисы на основных торговых коридорах города, а не в составе торговых центров. Ведь возможность более точного прогнозирования человеко-потока и товарооборота, относительная «вечность», а также высокая ликвидность остаются основными преимуществами помещений street-retail.

— сделки по аренде торговых площадей

Не отмечено.

— сделки по продаже торговых площадей

Не отмечено.

— сданные объекты

Название

Общая площадь (GBA), кв.м

Торговая площадь (GLA), кв.м

Девелопер

 Год ввода

Сити-Парк «Град»

209 200

144 300

Воронежская Девелоперская Компания

2010

ТЦ «Аксиома»

12 000

8 500

Финансовая Компания Аксиома

2005

ТЦ «Петровский Пассаж», 1 очередь

5 400

3 500

Росинстрой

2006

ТЦ «Солнечный рай»

18 500

13 000

ГК Два капитана

2006

ТЦ «Армада»

14 000

9 100

Строительная Компания ОТО ООО

2006

ТЦ«Юго-Запад»

12 000

8 000

Воронежстройинвест

2007

ТРЦ «Московский проспект»

61 000

39 650

Воронежская Девелоперская Компания

2007

ТРК «Галерея Чижова», 1 очередь

62 000

27 300

CHG Invest Management

2009

ТРК «Галерея Чижова» 2 очередь

41 000

19 600

CHG Invest Management

2010

ТРК «Арена»

65 000

45 000

Строительная Компания ОТО ООО

2010

ТРЦ «Максимир»

112 000

53 800

Воронежская Девелоперская Компания

2010

МФК «Атмосфера» 

34 370

14 800

ГК «Новые строительные технологии»

2012

ТЦ «Петровский Пассаж», 2 очередь

8 900

5 500

Росинстрой

2012

ТЦ «Гильдия»

6 200 

4 000

ООО «Актон-плюс»

2012

ТЦ «Армада», 2 очередь

7 000

5 000

ООО «Талай»

2013

Торговый центр 

10000

8 000

ООО «ДСК-девелопмент»

2013

 

 

— замороженные объекты, причины
 

ТЦ «Круиз».


— новые проекты
 

Название объекта

Адрес

Площадь, кв. м

Девелопер

Ожидаемый срок ввода

Общая (GBA)

Торговая (GLA)

МФК с гостиницей Marriott 

пр-т Революции, 38

64 000 

16 000

ОАО «ЦУМ-Воронеж»

2014

ТДК «Галерея Чижова», 3 очередь

ул. Кольцовская, 35

111 000

89 000

Ассоциация «Галерея Чижова»

2014

ТРЦ «Мега»

севернее села Александровка, за Метро

176000

 

IkeaMos

н/д

ТЦ «Армада», 2 очередь

ул. Героев Сибиряков, 65а

7 000

5 000

ООО «Талай»

н/д

ТРЦ «Кит»

ул. 50 лет НЛМК

 

154 470

Mallino Development Group

конец 2015

— прогноз, ожидаемые тренды

Рынок Воронежа является достаточно насыщенным торговыми центрами. Невысокий уровень доходов  сдерживает дальнейшее развитие ритейла и торговых центров. Оптимальным решением в данном контексте может стать реконцепция уже существующих торговых комплексов.

Рынок города по-прежнему будет привлекателен для федеральных арендаторов, при этом доля международных арендаторов остается незначительной.

В 2014 году ставки аренды в торговых центрах и в стрит-ритейле не будут существенно увеличиваться.

Складская недвижимость

— общая характеристика, баланс спроса и предложения

У Воронежа выгодное транспортно-географическое положение. Через территорию Воронежской области проходят транзитные железнодорожные магистрали, связывающие Москву и центральные области России с Северным Кавказом и Украиной, области Поволжья – с западными районами страны и странами нового зарубежья. Развита автомобильная и железнодорожная сеть, работает международный аэропорт «Воронеж».

Рынок складской недвижимости Воронежской области динамично развивается. Арендуются и используются склады за городом и в городе Воронеже. Вкладываются значительные средства в новые складские помещения. В индустриальных парках города планируется построить логистические комплексы. Рынок складской недвижимости активно осваивают компании из соседних регионов, зарубежный бизнес.

В городской черте 80-90% складских помещений не могут удовлетворить требования современного бизнеса. Это в основном склады класса С и D. Они предназначены только для складирования товара, имеют неудобные подъездные пути, чему способствуют и городские пробки. Так же не добавляют удобства таким складам их месторасположение. Склады класса С и D обосновались в основном на территориях закрытых производств советских времен. Старые и пустующие промзоны города активно переоборудовались в склады. Холодные, с низкими потолками, с плохими возможностями разгрузки и погрузки, неудобной парковкой для большегрузных автомобилей – все это, к сожалению, характеристики многих городских складов.

Многие риэлторы по коммерческой недвижимости определяют рынок складской недвижимости как достаточно емкий на данный момент. Нехватка современных складских помещений класса А и В обратила взоры бизнеса за город, где все условия для застройки складскими комплексами такого класса.

Земельные участки индустриальных парков активно используются под застройку, склады класса А и В здесь занимают приоритетное направление, что говорит о современном развитии логистики в Воронежском регионе.

Сегодня с уверенностью можно сказать, что отношения арендодателя и арендатора складской недвижимости, а также продавца и покупателя земельных участков под склады данного класса переходят на качественно новый уровень развития. Инвестиции в земельные участки под складскую недвижимость будут возрастать. Многие инвесторы и покупатели уже не рассматривают складскую недвижимость как «дополнительный заработок» при сдаче в аренду, а все больше делают ее одним из направлений развития своего бизнеса.

Воронежская область занимает одно из первых мест в рейтинге наиболее привлекательных с точки зрения логистики регионов. Развитию рынка логистических услуг в Воронежской области способствует не только выгодное географическое месторасположение региона – на пересечении направлений транспортных коридоров «Север-Юг» и «Запад-Восток». В значительной мере этому благоприятствуют наличие крупных транспортных узлов (железнодорожные и автомагистрали, речной порт, международный аэропорт), хорошо развитая транспортная инфраструктура региона, потенциальная возможность доступа к большому объёму контейнерных грузопотоков. Однако не менее важным фактором развития региональной логистики, безусловно, является степень освоения сегмента производственно-складской недвижимости. В Воронеже и Воронежской области эта часть рынка пока что находится на этапе становления.

Современных складских комплексов в регионе пока нет. Также мало технически оснащенных складов. Это связано с тем, что в регионе недостаточно развит сегмент логистики. Складские комплексы не оправдывают вложений, они низкодоходны, поэтому ни девелоперы, ни строительные компании не торопятся приступить к застройке. В регионе не наблюдается инвесторов, которым были бы выгодны вложения в собственность подобного типа, поэтому данная сфера не развивается.

Пока склады в регионе обслуживают только местных производителей. Некоторые предприятия с целью складирования выкупают различные цеха, которые имеют подъездные пути, а «коллективных» складов нет. Большей частью производственно-складские помещения располагаются на окраинах городов, в центре их почти нет. Текущий объем предложений продажи качественных складских площадей уступает спросу на них.

В связи с преобладанием АПК в структуре экономики Воронежа и области потребность в качественных складах здесь ограничена интересами ритейл-сетей и производителей сельхоз продукции.

— ставки аренды

В среднем ставки аренды на класс А составляют от $100 до $110/кв.м. в год. Ставка ОРЕХ  порядка $30 кв.м. в год.

— цена продажи

При наличии рынка наиболее вероятная цена продажи складских комплексов класса А варьировалась от 18 до 24 тыс. руб/кв.м.

— крупные сделки по аренде складских площадей, ставка аренды

Объект

Арендатор

Арендуемая площадь, кв. м

Дата

Aerobus

Fix Price

 10 700

3 кв. 2013

— крупные сделки по продаже складских площадей, цена продажи

Не отмечено.

— сданные объекты

Объект

Площадь

Дата открытия

ЛП Direct Logistic

60 000

2007

ЛК Aerobus

25 000

2009

ЛК «Старт»

18 000

сентябрь 2013

 

— замороженные объекты, причины

Не отмечено.

— новые проекты

Несмотря на наличие вакантных площадей (около 10–15%), в городе заявлено несколько складских проектов: компания «Логистика Сервис» планирует строительство собственного складского комплекса площадью около 30 тыс. кв.м, компания «Самсон-Опт» ведет переговоры о строительстве логистического комплекса общей площадью более 60 тыс. кв.м на территории индустриального парка «Перспектива».

— прогноз, ожидаемые тренды

С конца 2010 г. новые проекты не выходили на рынок складской недвижимости Воронежа и общая площадь качественных площадей осталась на прежнем уровне – порядка 143 тыс. кв. м, из которых на класс А приходится около 70%, остальные 30% – на класс В.

Относительная близость к московскому региону позволяет многим участникам рынка обходиться без распределительных центров в Воронежской области. Однако в городе существует спрос со стороны производственных компаний. В Воронеже действуют несколько индустриальных парков, специализирующихся в основном на машиностроении и электротехнике, а также пищевой и химической промышленности.

Динамика развития складской недвижимости Воронежа будет напрямую зависеть от активности развития ритейл сетей, но даже при благоприятном  прогнозе не стоит ожидать на этом рынке активного строительства.

В ближайшем будущем возможны проекты строительства распределительных центров в формате BTS.

Гостиничная недвижимость

— общая характеристика, предложение

Рынок гостиничной недвижимости Воронежа в настоящее время представлен 37 объектами (гостиницами, мини-отелями) с совокупным номерным фондом около 1 600 номеров. Таким образом, коэффициент обеспеченности гостиничными номерами на 1 000 жителей составляет 1,6 номера. Рынок гостиничной недвижимости Воронежа представлен преимущественно гостиницами 2-3*. Доля отелей 3-4* составляет порядка 78% общего объема номерного фонда. В Воронеже представлено 2 гостиницы категории 5* общим номерным фондом 97 номеров (Арт-отель, 56 номеров и Петровский пассаж, 41 номер).      

Структура номерного фонда г. Воронеж

Источник: GVA Sawyer

Из представленных в городе гостиниц 23 отеля можно отнести к сегменту мини-отелей (с номерным фондом менее 50 номеров), на их долю приходится 27% от совокупного номерного фонда города. Ниже представлена структура текущего предложения по категориям. В Воронеже присутствуют российские профессиональные операторы - AMAKS Grand Hotels и АЗИМУТ Менеджмент. Несмотря на то что международные гостиничные операторы на момент исследования не представлены в городе, активные переговоры ведутся с такими операторами, как Hilton и Marriott Internatonal.

— баланс спроса и предложения

В Воронежской области с 2010 года действуют несколько целевых программ, направленных на увеличение туристического потока, в том числе «Концепция развития внутреннего и въездного туризма Воронежской области до 2016 года», а также ведомственная целевая программа «Развитие туризма и рекреации в Воронежской области на 2012-2013 годы». Согласно данным программам предусматривается увеличение туристического потока, а также развитие рекреационного туризма, на долю которого приходится не более 30% всего турпотока.

По данным администрации, объем туристского потока на территории Воронежской области в 2010 составил 234 тысячи туристов, согласно принятым в области программам планируется увеличение данного показателя к 2013 году до 263,8 тысячи туристов.

Показатель загрузки в гостиницах Воронежа носит неоднородный характер и имеет периоды пика и спада как в годовом, так и в недельном цикле. Годовая сезонность обусловлена зависимостью от графика выставок, а спад загрузки в выходные дни связан с окончанием к концу недели деловых приездов.

— стоимость проживания, динамика

Стоимость гостиничного номера зависит от категории гостиницы и типа номера (стандартный, номер-люкс, номер-апартаменты и т.п.). Средняя стоимость размещения в двухместном стандартном номере (стоимость включает НДС) в гостиницах категории 4* находится в пределах от 4 300 руб. до 5 500 руб., в гостиницах категории 3* - от 2 700 руб. до 4 700 руб. Для отелей уровня 1-2* этот показатель находится в диапазоне от 650 руб. до 2 500 руб. Гостиниц категории 5* от 5 800 до 7 400 руб. В стоимость номера в большинстве случаев включен только завтрак. Пользование другими видами услуг оплачивается отдельно.

— сделки по продаже-приобретению отелей

Не отмечено.

— сданные объекты

«АРТ Отель» (56 номеров), «Петровский Пассаж» (41 номер), BENEFIT PLAZA Congress Hotel (175 номеров), гостиничном комплексе «Яр» (45 номеров), Hampton by Hilton Voronezh (148 номеров).

— замороженные объекты, причины

Не отмечено.

— новые проекты

Наименование объекта

Категория

Адрес

Номерной фонд

Девелопер

Ожидаемый  срок ввода

Park Inn by Radisson 

4*

ул. Станкевича 

164

ГК «Мегион»

1 кв. 2014

Гостиница 

4*

ул. Куколкина

205

 

Ассоциация «Галерея Чижова»

 -

ART GRAND Hotel 

4*

ул. Орджоникидзе, 36

210

ООО «Стройсервис»

4 кв. 2013

Marriot

5*

пр-т Революции

200

ОАО «ЦУМ-Воронеж»

2014

 


В настоящее время заявлено порядка 500 качественных гостиничных номеров, в том числе 200 номеров в составе мультиформатного центра Korston Hotel & Mall Voronezh, проект которого до сих пор еще «на бумаге». При условии, что все заявленные объекты будут открыты в срок, к концу 2014 года качественный номерной фонд гостиниц Воронежа вырастет более чем в 2 раза – до 2,7 тыс. номеров. В результате обеспеченность населения города качественным номерным фондом достигнет показателя 2,8 на тысячу жителей.

— прогноз, ожидаемые тренды

На текущий момент городу требуется увеличение качественного гостиничного фонда высокой ценовой категории. В результате дефицита предложения стоимость гостиничных услуг продолжает поступательный рост. Ситуацию может изменить строительство новых качественных гостиничных объектов и реконструкция уже существующих. За счет активизации воронежских девелоперов дефицит гостиничных номеров высокой ценовой категории (4 и 5 звезд) может ликвидироваться в результате ввода в ближайшие годы ряда значимых гостиничных объектов – как самостоятельных, так и в составе многофункциональных комплексов. 

При написании материала были использованы данные ведущих консалтинговых компаний: Colliers International, GVA Sawyer, Cushman & Wakefield, Knight Frank, Jones Lang LaSalle.