PRO Воронеж

Воронеж является областным административным центром Воронежской области. Город расположен на берегах Воронежского водохранилища реки Воронеж, в 8,5 км от ее впадения в реку Дон, от Москвы - 534 км. Население города Воронежа превышает 1,02 млн человек. Воронеж образует агломерацию численностью более 1,3 млн человек.

В настоящее время этот город является одним из крупных логистических центров России. Через Воронеж проходят важные автомобильные и железнодорожные магистрали, по которым идет пассажирское и транспортное сообщение с Украиной, Северным Кавказом и Центральной частью России.

Воронеж имеет развитую промышленность. Однако наибольшее развитие здесь получило крупное производство.

Экономическое состояние региона

Оборот организаций всех видов экономической деятельности по городскому округу за отчетный период составил 641,2 млрд. руб. (прирост по сравнению с предыдущим годом составил 10,6%).

Объем инвестиций в основной капитал составил 97,3 млрд. руб. и уменьшился по сравнению с предыдущим годом на 18,9%.

На Воронеж приходится две трети оборота розничной торговли области. С учетом объемов неформальной деятельности оборот составил 283,2 млрд. руб. Уменьшение этого показателя в сравнении со значениями 2014 года было зарегистрировано на уровне 11,9%.

На конец года кредиторская задолженность организаций города составила 166 млрд. руб. (4,5% - просроченная), дебиторская – 135,5 млрд. руб. (9,9% - просроченная).

Население на начало отчетного периода – 1, 023 млн. человек

Среднемесячная заработная плата работников организаций Воронежа по сравнению с 2014 годом выросла на 3,6% и составила 30,825 тыс. руб. Уровень реальной заработной платы (с учетом инфляции) составил 89 процентов к уровню 2014 года.

Ищущих работу и не занятых трудовой деятельностью - 5,1 тыс. человек, 88,7% из них были зарегистрированы в качестве безработных. Количество незанятых граждан по сравнению с прошлогодними показателями увеличилось на 5,1%, а количество официальных безработных - на 16,5%.

Состояние коммерческой недвижимости

Для Воронежа, как отмечают эксперты, свойственны тенденции, которые характерны для всего рынка российской коммерческой недвижимости. Во-первых, это сокращение девелоперами затрат на строительство. Во-вторых, активный переход в рублевую зону в части сделок. Ротация арендаторов в офисном и торговом сегментах. Оптимизация расходов. Снижение объемов темпов ввода новых площадей.

 

Офисная недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Неблагоприятная макроэкономическая ситуация привела к снижению деловой активности на офисном рынке Воронежа и падению показателей спроса на подобную недвижимость. При этом объем ввода новых площадей был довольно высоким. Все это обусловило рост экспонирования офисных объектов и значительного изменения арендных ставок. Объем пустующих площадей в среднем составил 25-30%.

Совокупное предложение качественной офисной недвижимости города составило 519 тыс. кв. м. По показателю обеспеченности офисными площадями (321 кв. м на 1000 жителей) столица Черноземья находится на четвертом месте среди городов-миллионников.

-- ставки аренды (в долл. за кв.м в год), динамика

Ставки аренды, Класс А, долл./кв. м/год

175 ‒ 222

Ставки аренды, Класс B, долл./кв. м/год

135 ‒ 190

-- крупные сделки по аренде офисных площадей, ставка аренды (в долл. за кв.м в год)
Станкевича 36 – 1168 кв. м – Nokia Networks 

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

БЦ в составе МФК "Романовский"

ул. Кирова, 6

25,740 тыс. кв. м

2015

БЦ "Эдельвейс"

 

ул. Кирова, 4

14 тыс. кв. м

 

2015

Сити-центр "Застава"

ул. Плехановская, 53

7 тыс. кв. м

2015

БЦ  "Космос Plaza"

ул. Космонавтов, 17А

7,5 тыс. кв. м

2015

БЦ "Олимп"

ул. Ленинский проспект, 174И

4,8 тыс. кв. м

2015

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

2 очередь административно-делового квартала "Воронеж-Сити" ГК "Мегион"

Станкевича, 36; Красноармейская, 52д

 

50000

 

2016

-- прогноз, ожидаемые тренды

На 2016 год к вводу заявлено около 100 тыс. кв. м новых качественных офисных площадей. По оценкам аналитиков, уровень вакантности в 20-30% будет держаться в течение всего следующего года. Ставки аренды продолжат снижаться, будет наблюдаться миграция арендаторов, из-за неблагоприятной экономической ситуации вынужденных перебираться из дорогих офисов в более бюджетные. Возможен приток новых арендаторов из других крупных городов (перевод офисов федеральных и зарубежных компаний) ради экономии на арендных платежах и относительно невысокой стоимости труда.

Торговая недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Сегмент торговой недвижимости получил серьезный прирост к объему площадей за счет открытия ТРЦ "Левый берег" и гипермаркета Metro. В остальном ситуация на местном рынке оставляла желать лучшего. В среднем ТЦ и ТРЦ города по сравнению с прошлым годом потеряли свыше 16% гостевого трафика. Постепенный уход операторов - о закрытии объявили несколько известных бутиков – Seppala (финский бренд одежды), Thomas Muenz (немецкие салоны обуви), "Обувь.com" (российская федеральная сеть), Desigual (испанская торговая марка) - привел к тому, что в ТРЦ пустуют около 7% площадей, при открытии новых центров уровень заполняемости не превышает 30-40%. Специалисты также считают, что в ближайшую пару лет ввод новых  площадей сохранится на весьма низком уровне.

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

ТРЦ "Левый берег"

Ленинский проспект, 1Д

10 тыс. кв. м

2015

гипермаркет Metro

Воронежская область, Семилукский район, ул. 2-я Заречная, 2, 52М

12 тыс. кв. м

2015

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Заявленная дата открытия

ТЦ "Майский"

проспект Патриотов, 56

63,3 тыс. кв. м

2018

3 очередь "Галереи Чижова"

ул. Кольцовская,35

111 тыс. кв. м

2017

 -- прогноз, ожидаемые тренды

Падение посещаемости продолжится. Свои позиции удержат (а может быть, и улучшат) имеющие полноценную концепцию торговые центры. ТЦ, которые давно не не имеют пула арендаторов и инфраструктуры развлечений и не занимаются развитием и продвижением, либо покинут рынок, либо займутся реконцепцией.

Складская недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

В 2015 году объем качественной складской недвижимости Воронежа составил 412 тыс. кв. м. Тем не менее в общей структуре предложения по-прежнему наблюдается дефицит качественных объектов.

Уровень вакантных площадей – 5%. Этот показатель довольно высок из-за вышедшего на рынок спекулятивного предложения, однако будет постепенно снижаться в будущем из-за ограниченного ввода новых площадей. Будущее предложение представлено схемами BTS.

Спрос на качественные склады в основном наблюдается со стороны компаний агропромышленного комплекса и розничных сетей.

Рыночная активность арендаторов и покупателей за прошедший год снизилась практически до нулевого уровня.

-- ставки аренды (в долл. за кв.м в год)

3 000 руб./кв. м/год

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Класс

ABC-Электро

 

30 000 кв. м

 

A

Логоцентр А-Логистик

Воронежская область

с. Бабяково Новоусманского р-на

13 000 кв. м

2015 Q4

A

Логоцентр Самсон-Опт

Воронежская область

с. Бабяково Новоусманского р-на

60 000 кв. м

2015 Q4

A

-- прогноз, ожидаемые тренды

Запланированных на 2016 год проектов в Воронеже нет.

Гостиничная недвижимость

-- общая характеристика, предложение (кол-во гостиниц, номеров, присутствие международных операторов)

Гостиничный рынок Воронежа за последние пять лет совершил стремительный скачок в развитии. В городе по-прежнему не так много отелей (если сравнивать с другими российскими миллионниками), однако, отмечают специалисты, к концу 2015 года доля качественного номерного фонда в общей массе номеров составила 50%, что является весьма красноречивым показателем. Кроме того, по темпам открытия новых гостиниц международных операторов столица Черноземья стала одним из лидеров среди региональных миллионников: за отчетный период в Воронеже начали работу отели брендов Mercure и Ramada, также в конце 2015 года планировался запуск Marriott, но срок ввода объекта в эксплуатацию был сдвинут на следующий год. Тем не менее в Воронеже по-прежнему остро ощущается потребность в отелях экстра- и эконом-класса.

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

отель Mercure

ул. Кирова 6А

6,3 тыс. кв. м

май 2015

отель Ramada Plaza Voronezh City Centre

ул. Орджоникидзе, 36А

17 тыс. кв. м

ноябрь 2015

-- замороженные объекты, причины;

Строительство отеля Marriott (проспект Революции, 38) общей площадью 64 тыс. кв. м не заморожено, но продвигается с трудом. Открытие объекта планировалось совершить еще в 2014 году, тем не менее запуск был перенесен на 2015 год, а затем – на 1 квартал 2016 года. Эксперты, впрочем, не уверены, что гостиницу введут в эксплуатацию в указанный срок.

-- прогноз, ожидаемые тренды

Эксперты прогнозируют, что в 2016 году сохранятся высокие темпы ввода номерного фонда. Ожидается открытие двух крупных отелей - достраивающийся Marriott и Four Points by Sheraton - с общим номерным фондом в 300 единиц. После реализации этих проектов в Воронеже будут присутствовать все крупнейшие мировые сети с их глобальными системами маркетинга. Тем не менее расширение представительства международных операторов может привести к уходу с рынка региональных игроков, которые в плане качества услуг и уровня сервиса серьезно уступают "иностранцам".