PRO Воронеж

Воронеж является областным административным центром Воронежской области. Город расположен на берегах Воронежского водохранилища реки Воронеж, в 8,5 км от ее впадения в реку Дон, от Москвы - 534 км. Население города Воронежа превышает 1,02 млн человек. Воронеж образует агломерацию численностью более 1,3 млн человек.

В настоящее время этот город является одним из крупных логистических центров России. Через Воронеж проходят важные автомобильные и железнодорожные магистрали, по которым идет пассажирское и транспортное сообщение с Украиной, Северным Кавказом и Центральной частью России.

Воронеж имеет развитую промышленность. Однако наибольшее развитие здесь получило крупное производство.

Экономическое состояние региона

В 2016 году в Воронеже оборот розничной торговли (по всем каналам реализации) в действующих ценах, по данным январь - сентябрь, составил 219,975 млрд. руб. Оборот предприятий города - 170,575 млрд. руб.

Прибыль городских предприятий - 18,0113 млрд. руб. Сальдированный финансовый результат деятельности предприятий и организаций Воронежа - 14,047 млрд. руб.

Доходы бюджета городского округа - 10,851 млрд. руб. Расходы бюджета - 10,318 млрд. руб.

Инвестиции в основной капитал - 59,692 млрд. руб. Темп роста (снижения) инвестиций в % к показателям предыдущего года в сопоставимых ценах составил 98,1%.

Всего в экономике (по крупным и средним предприятиям) заняты 265,582 тыс. человек. Средняя зарплата (по крупным и средним предприятиям) - 31,606 тыс. руб. в месяц, что превышает прошлогодние значения (30,825 тыс. руб.).

При общей численности населения 1, 0324 млн. человек численность безработных составила 4462 человека.

Состояние коммерческой недвижимости

Под влиянием кризисной ситуации девелоперы сокращают затраты на строительство во всех без исключения сегментах рынка коммерческой недвижимости. Наблюдается и снижение темпа ввода новых площадей, хоть и не такое заметное, как в 2014-15 годах. Практически все сделки совершаются в рублях. Собственники крупных торговых объектов заняты поиском новых механизмов, которые позволят вернуть посетителей и заполнить площади (развитие в ТРЦ формата семейного отдыха, к примеру). Сохранилась прошлогодняя тенденция к активной миграции арендаторов.

Офисная недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

Рынок офисной недвижимости Воронежа специалисты оценивают как высококонкурентный. Город поддерживает характерную для других миллионников тенденцию, когда собственники объектов идут на значительные уступки перед арендаторами только затем, чтобы помещения не простаивали. Еще один тренд - снижение ввода новых площадей. Как отмечают аналитики открытие объектов представляется несвоевременным из-за высокой насыщенности рынка. По-прежнему значительная часть офисных помещений находится в бывших НИИ и административных зданиях предприятий. Наиболее качественные объекты офисной недвижимости располагаются в Центральном, Коминтерновском и Ленинском районах, которые являются центрами деловой активности города.

Текущий объем офисных площадей, кв. м    193 466

-- ставки аренды (в долл. за кв.м в год), динамика

Ставки аренды, Класс А, долл./кв. м/год    175 ‒ 222
Ставки аренды, Класс B, долл./кв. м/год    135 ‒ 190

-- крупные сделки по аренде офисных площадей, ставка аренды (в долл. за кв.м в год)
Станкевича 36 – 1168 кв. м – Nokia Networks

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Бизнес квартал «Воронеж-Сити»

 

Станкевича, 36; Красноармейская, 52д

 

50000

 

16

-- прогноз, ожидаемые тренды

Общий объем объектов, планируемых к вводу в 2016 году, составляет около 91 тыс. кв. м.

Торговая недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения

По уровню обеспеченности торговыми площадями Воронеж попал в топ-10 российских городов-миллионников. Результат - восьмое место. В среднем на тысячу жителей приходится более 300 кв. м. торговых площадей. По сравнению с прошлым годом наблюдается отрицательная динамика, поскольку численность населения увеличивалась, а качественные торговые центры не вводились в эксплуатацию.
По данным на 2016 год, в столице Черноземья работают 18 качественных торговых объектов суммарной площадью около 820 тыс. кв. м (GBA) и 525 тыс. кв. м (GLA).

-- новые проекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Заявленная дата открытия

ЦУМ-Воронеж

проспект Революции, 38

Торговая площадь -16 тыс. кв. м

I квартал 2017

ТЦ "Майский"

проспект Патриотов, 56

63,3 тыс. кв. м

2018

1 очередь ТРЦ "Мега"

Воронежская область, село Алексеевка

176 тыс. кв. м

2020

ТЦ "Европа"

ул. Брусилова, 4

13 тыс. кв. м

2017

ТЦ "Линия"

ул. Брусилова, 4З

10 тыс. кв. м

2017

3 очередь "Галереи Чижова"

ул. Кольцовская,35

111 тыс. кв. м

2017

Складская недвижимость

-- общая характеристика, баланс спроса и предложения
Рынок качественной складской недвижимости постепенно развивается, действуют несколько индустриальных парков. Тем не менее, в общей структуре предложения по-прежнему преобладают объекты низкого качества.  
Доля вакантных площадей довольно высока из-за вышедшего на рынок спекулятивного предложения, однако будет постепенно снижаться в будущем из-за ограниченного ввода новых площадей. Будущее предложение представлено схемами BTS.
Спрос на качественные склады в основном наблюдается со стороны компаний агропромышленного комплекса и розничных сетей.

-- ставки аренды (в долл. за кв.м в год)
3 200 - 3 600 руб./кв. м/год

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Класс

ABC-Электро

 

30 000 кв. м

 

A

Логоцентр А-Логистик

Воронежская область

с. Бабяково Новоусманского р-на

13 000 кв. м

2015 Q4

A

Логоцентр Самсон-Опт

Воронежская область

с. Бабяково Новоусманского р-на

60 000 кв. м

2015 Q4

A

-- прогноз, ожидаемые тренды

Нового строительства в регионе не планируется.

Гостиничная недвижимость

-- сданные объекты (таблица)

Объект

Адрес

Площадь

Дата открытия

Отель "Азимут"

ул. Плехановская, д. 9

665,2 кв. м

июнь 2016

-- замороженные объекты, причины;

Строительство отеля Marriott (проспект Революции, 38) общей площадью 64 тыс. кв. м не заморожено, но продвигается с трудом. Открытие объекта планировалось совершить в 2014 году, тем запуск постоянно откладывали. По последним заявлениям строителей, гостиница должна начать работу в первой половине 2017 года. Также сдвинулись с 2016 на 2017 год сроки ввода в эксплуатацию отеля Four Points by Sheraton.
                    
-- прогноз, ожидаемые тренды

После пика активности, который пришелся на период 2014-15 годов, гостиничный рынок Воронежа будет переживать затишье. Нового строительства не запланировано (без учета достраивающихся Marriott и Four Points by Sheraton, тем более что эксперты не исключают новых изменений в сроках ввода объектов в эксплуатацию), а рост основных операционных показателей хоть и состоится (в связи со стабилизацией общеэкономической ситуации в стране), но незначительный.